マンション管理士とは

マンション管理士とは

以降、マンション管理士の試験は年1回行われています。マンションの管理組合や住民に対して相談を受けたり、助言や指導を行います。平成13年にこのマンション管理士の資格が誕生し、この年第1回の資格試験が行われました。それ以降、数多くのマンションが建設され続けています。

マンションの老朽化や入居者の高齢化を受け、ますます助言や援助が必要とされています。このような時代の流れを受け、マンション管理士の活躍の場がますます広がっていくものと考えられています。マンション管理士は管理人ではなく、マンションの諸問題に対処する総合コンサルタントです。戸数は約545万戸です。

適切なアドバイスを行えるマンション管理のプロであり国家資格です。このようなトラブルや管理・補修・建て替え問題に対処してマンションでの暮らしを良好にするのがマンション管理士です。マンションの管理組合の役員はたいてい1年交代なので、専門知識を持っていない人が大半です。それに伴ってマンションでの住民同士のトラブルや契約、老朽化などの問題も多く発生しています。

平成21年4月1日現在、マンション管理士は16,780名です。マンションが初めて我が国で建設されたのは昭和31年です。平成20年末現在でマンションの住民は約1,400万人、国民の10人の1人の割合です。この試験に合格し、財団法人マンション管理センターに登録することでマンション管理士となることができます。

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マンション居住者の現状

調査対象は、管理組合(委託管理型・自主管理型)および区分所有者です。この割合は建築士22.7％、弁護士18.6％に次ぐ割合です。平成21年4月10日、国土交通省が平成20年度マンション総合調査結果を発表しました。前回(平成15年度)の調査では60歳以上は31.6％だったので、世帯主の高齢化が進んでいることがわかります。

管理業者が優秀か、管理費や修繕積立金が充分な額であるかを考慮してマンションを選んでいます。また、年齢が高くなるほど、永住希望の割合が高くなっています。今回の調査は全国で平成20年10月に行われました。このように、マンションは終の棲家と考えている人が増えており、マンション管理士のニーズもそれだけ増える可能性が高くなっています。

管理業務に専門家を活用している管理組合のうち、マンション管理士を活用している割合は今回の調査では13.1％となっています。永住するつもりであるという回答は49.9％ありました。この調査はマンション管理の実態把握のため、約5年に1度行われています。マンションを選ぶ際、共用部分の維持管理について考慮する割合も46.4％と高くなっています。

約半数の所有者がマンション永住を考えていることがわかります。この結果によると、マンションの世帯主の年齢は60歳代が一番多く、全体の26.4％を占めています。70歳以上も13.0％で、60歳以上の世帯主は39.4％ということになります。

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マンション管理士の試験

国家資格であるマンション管理士は、マンション管理に関する様々な事柄に対処する総合コンサルタントの役割を担っています。11月下旬にマンション管理士の試験が行われます。受験申込みは9月です。特に受験資格はありません。50問中37問以上正解で合格となります。

管理業務主任者試験の合格者は、このうち5問免除(＝5問正解扱い)となります。平成20年度の試験での受験者は19,301名、合格者は1,666名、合格率は8.6%でした。試験内容は、区分所有法や建築基準法などマンション管理に関する法令・実務、管理組合運営円滑化、マンションおよび付属施設の構造や設備およびその診断、長期修繕計画、大規模修繕、マンション管理適正化法など、これらに関することです。この資格を取得するには、年1回行われる試験に合格することが必要です。

翌年1月に合格発表があり、合格者は登録してはれてマンション管理士の名称で業務を行えるのです。試験を実施する財団法人マンション管理センターのホームページからもダウンロードができます。マンション管理士の試験は誰でも受験できます。マンション管理士の試験実施の概要は毎年6月中旬ごろに発表されます。

年齢や国籍なども一切問いません。受験案内・申込書の配布は8?9月です。試験時間は2時間で、問題数は50問・4択で行われます。合格者は、財団法人マンション管理センターに登録してはじめてマンション管理士として業務を行うことができます。

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管理業務主任者との違い

マンション管理士は、マンションの管理に対して適切な助言や指導を行う資格です。平成20年度は受験者数20,215名、合格者4,113名、合格率20.3％でした。マンションの住民の快適な生活環境を守る仕事を行います。この2つの資格の違いはどのようなものでしょうか。この2つの資格を取得している人も多くいます。

マンションの管理組合から代行を任された運営業務を行います。ただし、合格者は実務経験が2年以上、もしくは実務講習を受けないと資格は取得できません。30管理組合に対し1人以上の管理業務主任者の設置が必要です。一方、管理業務主任者はマンション管理業者の事務所ごとに設置が義務付けられています。誰でも受験することができます。

マンション管理士や管理業務主任者は、マンション管理適正化法（マンションの管理の適正化の推進に関する法律）に基づいてどちらも平成13年にできた国家資格です。マンション管理業を行ううえでの知識を必要とする資格です。マンション管理士の試験合格者は、管理業務主任者試験の一部免除があります。50問中34問正解で合格となります。

管理業務主任者の試験の受験資格は、マンション管理士同様にありません。マンション管理士と管理業務主任者、両方の資格を取ってより信頼を高めることができます。この資格試験も年1回です。マンション管理士よりも合格率の高い試験ですが、専門的な知識が必要なので侮ってはいけません。

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管理士試験対策の講座・教材

資格取得のための書籍などを活用して独学で受験する人も多くいます。マンション管理士試験を行う財団法人マンション管理センターでは、試験対策の講座や教材の提供は行っていません。様々な書籍が書店や主要大学の生協、各業者で販売されています。「資格の大原」で有名な学校法人大原学園、「生涯教育のユーキャン」の株式会社ユーキャン、「資格の学校TAC」のTAC株式会社など様々な業者がマンション管理士試験対策の講座を行っています。

サイトで案内の動画を配信している場合もあります。しかし、試験合格のための講座や教材販売は様々な業者が行っています。通信講座の中にはDVD講座、テキストと添削の講座など様々な形態がありますので、自分の時間や支払える金額などを考慮して自分にあったものを選びましょう。

マンション管理士になるためには、マンション管理に必要な法令など深く広い知識が必要です。注文ダイヤルや各サイトでも購入することが可能です。資格の説明や講座案内などのガイダンスも行われているので、それに参加して受講を考えるのも良いでしょう。

通学可能かどうか、料金、サポート体制などを比較して自分に合ったものを選びましょう。また、マンション管理士と管理業務主任者の2つの資格取得を目指す人も多いので、この2つの資格をパックにした講座もあります。教室での講座だけでなく、講座実施日に行けない人のための各学校でのビデオ(DVD)講座、通信講座などがあります。

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都市計画法

市街化区域は、すでに市街地となっているか、10年以内に優先的に市街地化を図る必要のある区域を指します。住居系の中に7種類・商業系2種類・工業系3種類の合計12種類の用途地域があり、それぞれの地域で建築できる建築物が定められています。マンションは、この用途地域の制限に沿ったものでなければいけません。第一種低層住居専用地域は、低層住宅の住居環境を保護する地域で店舗などの建築は厳しく制限されています。日本では土地があるからと言って勝手に住宅を建築することができません。

市街化区域では用途地域を定めることになっています。まず、土地は都市計画区域と都市計画区域外にわけられます。さらに都市計画区域の中でも大都市周辺では市街化区域と市街化調整区域に分けられます。マンション管理士は、このように建て替えの際の制限なども考慮できる知識が求められているのです。

無秩序な開発を防ぎ整備し、より良い都市の発展のために都市計画法で規制されています。マンション管理士が知っておかなければならない法律の1つに、都市計画法があります。農村など、市街化区域と市街化調整区域と分けられていない都市計画区域を、非線引き区域といいます。この用途地域は、住居系・商業系、および工業系に分かれます。

第二種低層住居専用地域はコンビニ程度の150m2までの店舗ならば建築できる、などと定められています。建築当時、違法でなくても現在は建て替えができないというマンションも存在します。試験に合格するために、そして業務を行うために、しっかり理解しておきましょう。市街化調整区域は逆に市街化を抑制するべき区域で、原則として建築物の建設はできません。

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債務不履行に関して

不完全履行は、履行されたがそれが不完全な場合で、引き渡されたマンションに雨漏りなどの瑕疵が見つかったような場合です。マンション管理士の試験にもこのような民法の問題が出題されています。履行遅滞があった場合には、期間を決めて履行を催告して(何月何日までに引き渡すように伝える、など)、その期間に契約が履行されないときに契約解除や損害賠償請求ができます。義務が果たされないことを債務不履行といいます。

マンション管理士に限らず、日々の生活の中で関わってくる大切な知識です。この義務や権利が果たされない場合にトラブルが起こるのです。債務不履行があった場合には、契約を解除したり、損害賠償請求ができます。債務不履行には、履行遅滞・不完全履行・履行不能があります。

マンション管理士は、民法のマンション関連事項の知識も必要です。履行不能とは、契約を履行できなくなった場合です。売買契約は、申し込みと承諾によって成り立ち、マンションを売る側にはきちんと買主に引き渡す義務が生じます。民法の中には、売買契約に関する事項があります。

民法は日本の法律の基礎であり、民法を基にして不動産関連など様々な法律の内容が作られています。買う側には、マンションを滞りなく受け取る権利があります。債務不履行とは、債務者に故意もしくは過失があることが必要となります。履行遅滞とは履行できるのに行わないことで、マンションを契約どおりに引き渡さないこともこれにあたります。

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制限行為能力者

未成年者が保護者の同意を得ずに思わぬ不利な契約をした場合に、この契約を取り消すことができます。そのために、成年者であっても判断能力の低下などによる制限行為能力者が定められています。未成年者と違って、成年の制限行為能力者は請求によって家庭裁判所の審判によって決まります。皆さんは制限行為能力者ということばをご存知でしょうか？制限行為能力者は知らなくても、未成年は契約に親の同意が必要ということをご存知だと思います。

マンション管理士は様々な法律の知識を要求される資格の1つで、その法律の中には民法があります。このような人が高額の商品を次々に購入させられて被害も多く出ています。制限行為能力者とは、行為能力者＝一般の成年者、でない人のことです。成年になると、自分で契約を締結することができます。

民法の中では、この制限行為能力者に関しての説明があります。未成年は成年に達していないので、ひとりで判断して契約することが制限されています。成年の制限行為能力者は、判断能力によって成年被後見人、被保佐人、被補助人に分かれます。

成年被後見人、被保佐人、被補助人には保護者として成年後見人、保佐人、補助人が付き、契約など保護者が行わないと取り消すことができます。成年に達しても、認知症の人など判断能力が低下した人もいます。普段の生活に深く関わってくる民法の内容は、マンション管理士だけに限らず様々な資格においても必要な知識であり、多くの資格試験でも出題されています。

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マンションの長期修繕計画

対象となる工事は外壁・屋上の防水・給排水管の取替え・窓や玄関扉などの開口部です。このような修繕計画の知識もマンション管理士は必要とされるのです。また、長期修繕計画を作成・変更するうえで、建物の診断(劣化診断)を受けることも必要です。この費用も修繕積立金から取り崩します。

マンションの長期修繕計画は、平成20年度の国土交通省の調査では、89.0％にものぼるマンションで作成しています。この計画に沿って計画的に修繕対象・修繕時期・費用を定めて所有者の合意を得ておくことが大切です。分譲マンションの場合、マンションは所有している人の共有財産なので修繕費用は所有者全員の負担となります。長期修繕計画とは、25年?30年先を考慮した修繕計画のことです。

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平成20年度の調査では、この修繕積立金の平均額は月11,877円です。当然、マンションの価値も下がります。そのため、長期修繕計画を立て、それに基づいた修繕積立金を集めなければ大規模修繕での費用が足りなくなって、修繕ができなくなる可能性もあります。このようなことを防ぐためにも、マンションの管理や助言を行うマンション管理士の業務が重要となります。

安全に長くマンションに住むためには定期的な修繕はかかせません。そうなるとますますマンションは劣化してしまうことになり、安全で快適な住まいに住み続けることができなくなってしまいます。この額は駐車場の使用料からの充当額も含んでいます。

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専有部分と共用部分

管理するマンションの専有部分・共用部分を把握して、それらの管理に対応することがマンション管理士には求められています。このような規定は、区分所有法という法律で定められています。共用部分は専有部分以外を指します。階段、玄関ホール、エレベーター、廊下、給排水設備、屋上、電気配線などです。このような、知識もマンション管理士には当然必要とされます。

規約共用部分は、規約によって共用と決められている場所です。独立性のある、所有者だけが利用できる場所です。法定共用部分とは、構造や位置などから区分所有法で共用部分として決められている場所です。しかし、法定共用部分を規約で専有部分にすることはできません。集会室や倉庫などが規約共用部分となります。

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マンションなど区分所有建物には、区分所有者が所有権を持つ専有部分と所有者全体の持ち物である共用部分があります。この場合には、マンションの区分所有者全体で決めなくてはなりません。これは一部の専有部分のためにだけ使われる共用部分で、その管理はその部分を利用する区分所有者が行うことになっています。専有部分はマンションの規約で共用部分とすることが可能です。ただし、この一部共用部分はマンション全体の区分所有者の利害に関係する場合には、勝手に一部共用部分の所有者が管理できません。

専有部分は、何号室という独立した所有者の使用する部屋を指します。また、共用部分には一部共用部分があります。共用部分は、法定共用部分・規約共用部分に分けられます。区分所有建物とは、区分された部分があり、それぞれに独立した所有権がある建物のことです。

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マンションの管理組合

集会は少なくとも年1回召集されます。業務を委託している場合でも、全て業者にお任せで修繕金額も業者の言いなりになるのではなく、内容を見直し行動を起こすことができる管理組合であることが大切です。これらを管理組合で行う自主管理組合や、管理業者に業務を一部・全部を委託する組合があります。また、代理人が集会に出席して議決権を行使することもできます。年1回の集会は総会と呼ばれる場合が多いです。

集会での決議事項は原則として区分所有者の過半数で決定されます。マンション管理士はマンションの管理にあたって管理組合との連携はかかせません。しかし、出席できない場合には委任状を提出するなど書面で議決権を行使できます。そして、占有者は区分所有者の代理人として議決権行使のため集会に出席することができます。

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マンションの区分所有者全員で構成されているのが、管理組合です。原則として集会には区分所有者が出席して議決権を行使します。占有者(賃貸人など)は区分所有者ではありませんが、利害が及ぶ事項に関して集会で意見を述べることができます。マンション管理士は、この管理組合、特に理事長・理事会との関係が大切になります。

管理組合の業務は他にも、マンションの共用部分の清掃、消毒、ゴミ管理、管理費や修繕積立金の徴収、長期修繕計画の作成・管理、広報や連絡業務、防災など多岐に渡ります。管理組合がしっかり業務を行うことで、マンションが適切に管理され住みやすく、そして価値を落とすことがありません。管理組合の運営や長期修繕計画への助言や指導、会計の見直しや経費節減の助言、管理業者のチェックもマンション管理士の大切な業務です。管理組合はマンションのより良い生活のために集会を開いて協議したり、規約を定めます。

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マンション標準管理規約

使用者は、そのうえで駐車場を利用できますが、第3者に譲渡・貸与すると使用権はなくなります。マンションの規約はマンションで生活するためのルールです。窓枠・窓ガラス・網戸・雨戸は共用部分とされています。玄関扉は錠と内側の塗装部分が専有となっています。

駐車場は管理組合と使用者で使用契約を行うことで利用することができます。規約を作ったり、変更したりするうえで大切なものですので、マンション管理士だけでなく、管理組合の役員さんにも知っておいて欲しいものです。また、専用部分であっても補修の際には、管理組合の理事長に申請書を提出し、書面による承認を得る必要があります。専用庭については、使用者は専用使用料を管理組合に支払います。

規約は各マンションで違いますが、この規約のお手本となるのが国が定めたマンション標準管理規約です。マンション管理士の試験にも、もちろん出題されます。共用部分であっても、特定の区分所有者が使える部分が専用使用部分で、バルコニーや専用庭がそれにあたります。この中で、専有部分と共有部分の区別が書かれています。

専用使用部分に対して区分所有者は専用使用権を持っているので使用することができます。これは、扉や窓ガラスに勝手に広告を出したり、色を塗り替えてマンションの景観を損ねることがないようにするためです。壁や天井・床などの躯体部分は共用・上塗り部分が専有部分という考え方が標準管理規約では取られています。このマンション標準管理規約の中では、専有部分・共用部分の範囲、専有使用権や駐車場使用に関する事項、管理費など管理に関する事項、管理組合、会計など多岐に渡る基準が設けられています。

標準管理規約

管理費は、通常の管理の経費として使われるものです。管理費は共有部分の持分に応じて計算することになっています。マンション標準管理規約には、管理について様々なことが述べられています。管理費には管理人の人件費や管理業者への業務委託費、備品や通信費、共用設備の保守点検、マンション管理士など専門家活用にかかる費用、管理組合の運営費などがありません。

賃貸人などの占有者は持ち主である区分所有者が管理費を滞納しても、支払う必要はありません。修繕積立金は計画的修繕および建て替えや自然災害による補修などに充てられます。マンションの区分所有者は、管理費と修繕積立金を管理組合に納入しなければいけません。しかし、防水工事など計画的な修繕などは管理組合が行います。

マンション管理士の業務の1つとしてマンションの管理規約の見直しがあります。使用頻度とは関係はありません。この他には預金金利なども収入となります。管理組合の収入には、管理費・修繕積立金・駐車場や専用庭などの使用料があります。

バルコニーなど専用使用部分は、専用使用権を持つ所有者が掃除など、普段の使用に関して責任を持ちます。マンション管理士だけでなく、マンションに住む人にとっても住みよい環境とするための規約作りに欠かせないものです。マンションの管理規約には、その手本となるマンション標準管理規約があります。マンションの敷地と共用部分の管理は、管理組合が責任および負担を負います。

標準管理規約とは

帳簿類は、理事長が帳簿や名簿、帳簿類の作成・管理を行います。また、管理費などが不足した場合には、管理組合は組合員に対して必要な金額の負担を請求できます。ただし、この借り入れには総会の決議が必要となります。期日までに納付がない場合は、管理組合が遅延損害金や弁護士費用などを請求できます。

マンションの管理を行うためには管理費をはじめお金の管理が重要になります。管理組合では、収入・支出の会計の業務がありますが、会計に関してもマンション標準管理規約に表記されています。これらの帳簿類は、組合員や利害関係者が理由を付けた書面で請求があった場合には、閲覧させなければいけません。大規模修繕など特別な管理において、修繕積立金が足りない場合、必要な範囲内で借り入れすることができます。

マンション標準管理規約の会計や、管理するマンションの規約では会計はどのようになっているのかを知っておきましょう。マンション管理士は、管理組合の会計への助言も必要とされています。管理費などの徴収方法は、組合員の預金口座から管理組合に自動振替の利用です。ただし、納付した管理費や使用料は返還の請求はできません。

管理組合が消滅する場合には、残りの財産は各所有者の共用持分に応じて帰属します。マンション管理士にとって、マンションの会計の状態を把握することが大切です。マンションの管理組合の収入は、通常の管理で必要な管理費、大規模修繕など特別な管理で必要な修繕積立金、バルコニーや駐車場など専用使用部分の管理で必要な使用料などがあります。これらの知識はしっかり頭に入れておいてください。

火災の予防

甲種新規防火管理講習の講習時間は2日間、乙種防火管理講習は1日です。甲種防火管理者は全ての防火対象物(マンション、ホテル、老人ホームなど防火対象となるもの)に対して防火管理者になれます。マンションの防火管理者になろうとする人は、必ずこの講習を受けて資格を取得しなければなりません。

防火管理講習には、甲種新規防火管理講習・乙種防火管理講習・甲種防火管理再講習の3種類があります。このような防火に関する知識もマンションを管理する上で、マンション管理士は知っておかなければなりません。乙種防火管理者が防火管理者になれるのは、収容人数30人以上・延べ面積300m2未満の不特定多数が利用する病院や旅館などの場合、収容人数50人以上(マンションの場合は居住人数)・延べ面積500m2未満の小中学校やマンションなど特定の人が利用する建物の場合に限ります。

tltでマンション管理士の資格取得/newton tlt

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マンション管理士資格を取得するための情報サイト/マンション管理士ガイド

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防火管理者は防火管理講習を受けて資格を得ることができます。マンション管理を適切に行うためには、マンション管理士には多岐に渡る知識が必要なのです。マンションには万が一火災になった際、被害を最小限にするため消防法の知識を持つ人＝防火管理者が必要となります。

防火管理者は、講習の種類によって甲種防火管理者・乙種防火管理者の2つに分かれます。甲種防火管理再講習は、収容人数300人以上の不特定多数が利用する建物(特定用途防火対象物)で甲種防火管理者として選ばれている人が受ける講習です。

資格としてマイナーと思われがちですが、マンション管理士の資格は関連する業種についている人、またはつきたい人には必須です。もっていたほうが就職活動にも役立ちますので、ぜひ取得しておきましょう。